Savills, professionnel de l’immobilier local et international.

Fondée au Royaume-Uni en 1855, Savills est l’un des principaux prestataires de services immobiliers au monde. Notre expérience et notre expertise couvrent le monde entier, avec 600 bureaux à travers les Amériques, l’Europe, l’Asie-Pacifique, l’Afrique et le Moyen-Orient. Nous proposons une large gamme de services spécialisés allant de la location d’immeubles commerciaux au conseil en investissement et à l’évaluation.

Savills fournit des conseils de premier ordre en aidant les particuliers, les entreprises et les institutions à prendre de meilleures décisions immobilières. Les bureaux du Luxembourg ont été ouverts en 2016 par une équipe de spécialistes en l’immobilier d’entreprise, présents sur le marché depuis de nombreuses années. Nous sommes désormais 8 employés et opérons dans la location, la vente et l’investissement sur le Grand-Duché.

Tout d’abord, pouvez-vous nous replacer dans le contexte immobilier professionnel à Luxembourg de fin 2019, début 2020 ?

L’année 2019 a été exceptionnelle sur de nombreux points, la meilleure année au Grand-Duché concernant l’immobilier de bureau.

En tête, la location de bureaux administratifs avec une prise en occupation historique de 267.000 m². Soit 7,5% de plus qu’en 2018.
Cette forte prise en occupation engendre une disponibilité très basse sur le marché de la location de bureaux, le taux de vacance en ce début d’année 2020 était de 3.6 % sur un stock de 4.2 Million de m². A titre d’exemple, le centre-ville à un taux de vacance de 0.82%, quasiment nul.
L’attractivité de la commune de Luxembourg se traduit également par une augmentation des loyers sur ses dernières années. Le loyer le plus élevé au centre-ville était de 47 Eur / m² en 2019, il est passé à 51 Eur / m² en 2020.

Côté transactionnel, 2019 se place comme une des meilleures années de la décennie avec un volume de plus d’1.6 milliards d’euros d’investissement.
Fin 2019, 45% des 150.000 m2 de nouveaux développements de bureaux prévus pour 2020 ont déjà été pré-loués.

Dans le contexte du Brexit, d’une augmentation des investisseurs étrangers et d’un taux chômage toujours plus bas, la fin de l’année 2019 présageait une excellente année 2020.

Quel est l’impact de la crise sanitaire des derniers mois dans ce secteur au Grand-Duché, et par conséquent qu’est-ce qui va changer?

A l’annonce de cette crise sanitaire, les décisions relatives à la location de nouveaux bureaux ont été mise en « stand-by » ; les sociétés ont dû s’adapter rapidement et instaurer de nouvelles mesures telles que le télétravail.

Face au COVID, nous avons dû modifier nos habitudes de travail. A l’heure actuelle, les nouvelles mesures sanitaires rythment notre quotidien tant au bureau que lors des visites. Les gestes barrières et la distanciation sociale sont devenus une priorité.

Au vu du développement actuel du télétravail, il pourrait devenir un critère essentiel de sélection/décision dans le choix d’un bureau. Les besoins globaux en m2 seraient alors revus à la baisse afin d’éviter un taux d’inoccupation élevé des surfaces.

Afin de planifier au mieux le retour au bureau, nos équipes sont préparées à conseiller nos clients concernant la sécurité, l’espace, l’organisation et l’aménagement pour garantir un environnement de travail sûr conformément aux directives gouvernementales.

Comment avez-vous géré le confinement ? Quels obstacles avez-vous rencontrés et comment y avez-vous remédié ?

Avant toute chose, nous nous sommes adaptés aux nouvelles conditions sanitaires. Nos rendez-vous physiques ont été remplacés par des visioconférences, nos réunions commerciales sont devenues virtuelles, et nos visites reportées post confinement.

Le principal obstacle a été l’incapacité de pouvoir faire visiter les locaux à nos clients, notamment internationaux. L’unique solution a été de garder un contact permanent, quotidien ou hebdomadaire, afin de rassurer nos interlocuteurs et de préparer au mieux la reprise.

Avec la reprise, comment envisagez-vous les visites pour vente ou locations? Est-ce un retour à la normal ou déployez-vous des nouveaux moyens?

Le retour à la normale se fait progressivement et nous nous sommes adaptés aux mesures qui ont été prises pour la sécurité de tous ; notre travail n’a pas changé, il est simplement encadré.
Nous demandons à nos candidats de respecter les gestes barrières, à savoir le port du masque et la distanciation sociale, tout en préconisant le minimum de personnes lors d’une visite.

Les nouveaux moyens digitaux tels que les visites virtuelles sont évidemment des options envisageables sur lesquelles nous travaillons actuellement.
Ces technologies vont nous aider, notamment pour les clients qui ne peuvent se rendre sur Luxembourg, ou qui souhaitent réduire leur déplacement.

Pensez-vous que nous pouvons envisager une croissance du marché immobilier professionnel d’ici à la fin 2020 ou tout au moins un status quo ?

Nous sommes aux prémices du déconfinement et il est encore difficile de se projeter sur l’évolution de marché.
La crise actuelle et l’émergence du télétravail vont venir modifier les besoins immobiliers des entreprises. ; avec d’un côté la réorganisation du travail, d’un autre la distanciation sociale.

Le marché immobilier rencontre certes un impact à court terme, bien qu’il reste minime sur le premier trimestre, mais les perspectives globales restent positives.

Concernant l’Investissement, vos tableaux affichent une chute des investissements, les démarches sont-elles mises en stand-by ?

Le marché locatif et le marché des investissements sont tous deux impactés par la Corona crise ainsi que par l’interruption historique de l’économie.

Dans un tel environnement il est particulièrement difficile de réaliser des prévisions adéquates. Cette incertitude se traduit par une attitude « wait and see » pour la plupart des investisseurs.
L’activité n’est pas totalement paralysée mais il faut plus de temps pour progresser dans les négociations. Il est également plus difficile d’obtenir des financements par emprunt : les banques proposent des LTV et des conditions de financement différentes par rapport à l’avant crise.

Les investisseurs ayant des ratios de fonds propres importants auront donc des avantages significatifs dans l’environnement de marché actuel et seront les premiers à être en mesure de sécuriser des deals.

La reprise est donc bien en marche pour les professionnels de l’immobilier qui ont su s’adapter aux nouvelles conditions de travail et de relation client.

Savills

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